Teie arvamus on meile tähtis.

Tagasiside aitab meil muuta teenindust paremaks.

Saatja nimi
Saatja e-post
Teade
123456789101112131415161718192021222324252627282930313233343536373839404142434445464748495051525354555657585960616263646566676869707172737475767778798081828384858687888990919293949596979899 + 123456789 = ?

Palun sisestage matemaatilise tehte tulemus.

* Kõik lahtrid peavad olema täidetud.
Täname tagasiside eest!



Otsustamine

1. Renoveerimiskavatsus

Renoveerimisotsuse langetamiseks üldkoosolekul ollakse valmis siis, kui enamus korteriühistu, elamuühistu, korteriomanike ühisuse liikmeid on jõudnud arusaamisele, et elamu edasine ekspluateerimine ilma kaasajastamiseta ehk renoveerimiseta on kulukam kui renoveeritult. Alles siis saab korteriühistu alustada oma eesmärkide realiseerimist, mille esimeseks sammuks on korteriühistu üldkoosoleku põhimõtteline otsus elamu renoveerimiseks.

Korteriühistu üldkoosolekul tehtavad otsused peavad olema kooskõlas korteriühistu põhikirjaga ja dokumenteeritud.

2. Kes võiks maja seisundit hinnata?

Kogu maja seisundi hindamine eeldab erinevate erialade asjatundjate kaasamist, see tähendab, et üks inimene ei suuda pädevalt hinnata ehituskonstruktsioonide, vee- ja küttetorustike, ventilatsioonisüsteemide, elektriseadmete ja muu vajaliku seisukorda ega teha rekonstrueerimisettepanekuid. Kogu maja eri osi puudutavaid hinnanguid peaksid andma vähemalt 2-3 erinevate erialade spetsialisti. Hinnangu potentsiaalseid tegijaid valides peaks lähtuma nende poolt varem sooritatud analoogsetest töödest ja nende paikapidavust ka kontrollima. Oluline on, et hinnang maja eri osade kohta oleks adekvaatne ja objektiivne ning lähtuks samaaegselt kogu maja kui terviku kontsept­sioonist. Asjatundmatute hinnangute tulemusena võidakse kulutada rohkesti raha rekon­strueerimisele, kuid efekt võib olla minimaalne.

Objektiivse hinnangu saamiseks peaks teostaja olema sõltumatu, s.t. ta ei tohi olla huvi­tatud konkreetsete firmade seadmete ja materjalide paigaldamisest.
Hindaja leidmiseks tuleks korraldada konkurss.

Eestis on mitmeid projekteerimis-konsultatsioonifirmasid, kellel on piisavalt kogemusi hinnangu andmiseks. Kui ühest firmast ei leita kõigi vastavate alade asjatundjaid, võib moodustada ekspertrühma, kuhu kaasatakse allkonsultantidena teiste firmade spetsia­liste. Selline rühm suudab anda hinnangu kogu majale. Tellijale on soodsam, kui üks firma on peatöövõtja ja teised alltöövõtjad. Tellija sõlmib lepingu ainult peatöövõtjaga, kes vastutab kogu töö eest, sh. alltöövõtjate eest.

Firmade hinnapakkumiste võrdlemisel ei tohiks lähtuda ainult hinnast, vaid tuleks vaadelda ka töö tegija tausta ja pädevust. Pärast hindaja väljavalimist tuleb sõlmida leping, kus on kindlaks määratud kohad, mille kohta tahetakse eksperthinnangut, ja millises mahus.

3. Hoone ülevaatus ja selle dokumenteerimine

Seisundi hinnangu andmine eeldab elamu tundmist. Enne kui ehitise seisundit süstemaatiliselt hindama asutakse, oleks hinnangu andjal soovitatav välja selgitada maja tehnilised andmed: algprojekt ja kõik selle juurde kuuluv; majas tehtud eelnevad rekonstrueerimised; energia ja vee tarbimine majas; andmed maja eest vastutavate isikute kohta jne. Nende andmete baasil saab hinnangu andja ülevaate maja tehnilisest seisukorrast ja olemasolevatest probleemidest.

Hinnangu andja peab pääsema maja kõikidesse vajalikesse ruumidesse ja kohtadesse. Lisaks oleks hinnangu andjal soovitatav läbi vaadata ka osa kortereid, et saada ülevaade korterites esinevatest probleemidest. Korterites võib mõõta temperatuure ja läbi viia muid vajalikke uuringuid.

Elamu tehnilise seisukorra ülevaatus-uuring või energiaaudit viiakse läbi erialaekspertide poolt ning uuringu läbiviimise eesmärgiks on anda objektiivne hinnang nii elamu arhitektuur-ehituslike konstruktsioonide, elamusiseste tehnosüsteemide ja elamu juurde kuuluvate väliste tehnovõrkude seisukorra kohta.

Energiaaudit annab ülevaate hoone tehnilisest seisukorrast ja energiakadudest.

Hoone tehnilise seisukorra hindamiseks vaadatakse üle (vajadusel tehakse ka kaetud konstruktsioonide/detailide jms avamine) kõik all-loetletud objektid:

  • vundamendid, nende hüdroisolatsioon, vuugitäited, soojajuhtivus, sillutusriba ja tema kalded
  • seinad, paneelidevahelised vuugid, elamu seinte soojapidavus võrrelduna erikaomooduliga
  • vaheseinad, sooja- ja helipüsivus
  • trepid, trepikojad, üld- ja avariivalgustus
  • vahelaed, paneelite deformatsioonid, sooja- ja helipüsivus
  • katusekonstruktsioonid, vihmavee-ärastus, -kanalisatsioon, jms
  • katusekate, katusekattealune ventilatsioon, ventilatsioonikorstnad
  • põrandad, põrandaalused kanalid
  • aknad, akende soojapidavus
  • uksed, elamu välisuste soojapidavus, lukustaduvus, varikatused
  • rõdud, lodžad, nende kinniehitamine – kas ühtse lahendusena korrektne või omavoliline ja arhitektuurselt sobimatu
  • viimistlus, v.a. korterite sanitaarremondi osa
  • küttesüsteem – kas tasakaalustatud või mitte, nõutavates kohtades isoleeritud või mitte, soojatrassi tehniline seisukord, soojasõlm – automaatne või mitte, soojaarvesti olemasolu
  • ventilatsioonisüsteem – kas korterisiseseks õhutamiseks piisav või mitte, ventkanalite seisukord
  • vesivarustus- ja kanalisatsioonsüsteem
  • gaasivarustus
  • elektrivarustus, kilbiruum, korrusekilbid, trepikodade valgustus, välisvalgustus, kas korteriühistu on elektrienergia edasimüüja või mitte
  • liftid, masinaruum
  • prügierastus, prügišahtide olemasolu
  • juurdesõiduteed ja platsid, laste mänguväljakud
  • haljastus
  • muud

Hoone ülevaadanud eksperdid koostavad hoone kohta kõrvaldamist nõudvate puuduste üksikasjaliku loetelu ja tehnilise seisukorra hinnangu kõige olulisemate elementide kohta. Ülevaatuse käigus analüüsitakse energiatarbimist ja -kadusid ehitusfüüsika seisukohalt komplekselt, st. tehakse hoone energiaaudit, kusjuures vajadusel tuleb teha ka täiendavad mõõtmised tegeliku soojakulu määramiseks.

Hinnatakse hoone elamiskõlblikkust, energiasäästlikkust ja esteetilist külge tervikuna.
Eksperthinnangu lõpparuanne esitatakse tabeli kujul (vt. lisatud praktikas kasutust leidnud näidisvorm, Lisa), kusjuures vajalikud renoveerimistööd on optimaalses pingereas koos orienteeruva maksumusega.

Esitatakse elukvaliteedi hinnang hoones enne renoveerimist koos põhiliste elukvaliteeti alandavate tegurite loendiga.

Optimaalne pingerida arvestab ka ehitustehnoloogilist loogikat.

Lihtsustamaks korteriühistupoolse valiku tegemist, lisab ekspertkomisjon tehnilise ülevaatuse aruandele omapoolsed soovitused seletuskirjana. Esitatakse elutingimuste kvaliteedi hinnang hoones enne renoveerimist koos põhiliste elutingimusi alandavate tegurite loendiga. Näiteks elamu:

  • kestvus, püsivus
  • säästlikkus
  • turvalisus
  • tervislikkus
  • esteetilisus
  • lastesõbralikkus
  • invasõbralikkus

Kui võrrelda tehnilist ülevaatust ja energiaauditit, siis energiaaudit läheb investeeringu- ja säästuarvutuste ning renoveerimissoovitustega mitu sammu edasi, olles seega tunduvalt põhjalikum dokument.

Tihti tuleb teha ka lisauuringuid, mis annavad põhjalikumat teavet lõpliku hinnangu väljakujunemiseks. Need uuringud ei kuulu eespool käsitletud põhimõttelise hinnangu hulka. Põhjalikumad uuringud on näiteks betoonis asuvate sarruste peitesügavuse väljaselgitamine, betoonpaneelidest võetavad proovid ja nende laboratoorne uuring, torustike seinapaksuse mõõtmine, elektrikaablite koormuste väljaselgitamine, külmasildade ja kesise isolatsiooni kindlakstegemine termoviisori abil jne. Lisauuringud nõuavad eriseadmeid ja ka enamat finantseerimist. Sellepärast tuleks neid teha läbimõeldult ja ainult seal, kus nende järele on otsene vajadus.

Hinnang vormistatakse aruandena, mis peaks sisaldama järgmist teavet:

  • olemasoleva olukorra hinnang
  • võimalikud rekonstrueerimisvariandid

Saavutatav efekt (näiteks energia-, vee- ja elektrisääst, elamismugavuse tõus, turuväärtuse kasv, rajatise eluea pikenemine jne.);

  • rekonstrueerimisprojekti maksumus
  • tööde loetelu ja suurusjärk
  • ettepanekud rekonstrueerimise rahastamise kohta
  • majandusarvutused
  • tähelepanu juhtimine kohtadele, mis nõuavad täiendavat lisauuringut, jne

4. Renoveerimistööde loetelu

Olukorra hinnangu aruandes võib olla välja toodud kümneid kohti, mida oleks vaja rekonstrueerida. Probleemiks saab, millest alustada. Esiteks tuleks kaaluda, millised rekonstrueerimiskohad on kiireloomulised. Näiteks läbijooksev katus tuleks korrastada. Kindlasti tasuks aruande põhjal koostada pikaajaline rekonstrueerimisprogramm, milles on arvesse võetud aruandes toodud võimalused ja nende kiireloomulisus, elanike/valdajate soovid ja rahastamisvõimalused. Pikaajalist rekonstrueerimisprogrammi koostades tasub kindlasti arvestada hinnangu andja(te) arvamusega, sest neil on olemas põhjalik ülevaade igast rekonstrueerimiskohast. Programmi koostamisel tuleks lähtuda järkjärgulise teostamise põhimõttest ja loogikast. Kui midagi rekonstrueeritakse, siis tuleb seda teha tulevikuvajadusi silmas pidades, et ei peaks järgmiste rekonstrueerimiste käigus lammutama varem tehtut.
Rekonstrueerimisprogrammi koostamise ajal tuleks kindlasti konsulteerida hinnangu andja(te)ga.

Rekonstrueerimisprogrammi elluviimisel tuleb lähtuda hoone terviklikkuse printsiibist. Näiteks kui täiendavalt soojustatakse katus, aga samal ajal küttesüsteemiga midagi ei tehta, jääb loodetav energiasääst saamata.